La solidité des SCPI : un test grandeur nature ?
Début avril, la BCE a publié un rapport sur l’importance des fonds d’investissement dans le marché de l’immobilier commercial en zone euro1. Elle explique notamment que ces fonds jouent un rôle prépondérant dans le financement de l’immobilier commercial. Ils représentaient 20% du marché en 2012 et 40% en2022. Leur importance aura donc doublé en dix ans et reflète la désintermédiation progressive du système bancaire. C’est une bonne nouvelle pour les banques qui seront moins touchées que par le passé en cas de correction du marché immobilier. Mais cela indique aussi que le risque principal réside désormais chez les fonds d’investissement immobilier.
La BCE explique que le marché immobilier commercial a fait face à plusieurs chocs ces dernières années. Les bureaux et les magasins ont fortement souffert des mesures de confinement prises pendant la pandémie du COVID-19 et leurs perspectives sont obscurcies par les changements de comportement avec l’essor du télétravail et du commerce en ligne. Quant aux actifs industriels, ils restent sensibles au cycle économique. Même si le marché immobilier a montré des signes de reprise en 2021 et 2022, la hausse rapide des coûts de financement et les incertitudes macro-économiques inquiètent la banque centrale. Elle montre que la proportion d’investisseurs qui s’attendent à une correction du marché est au plus haut depuis 20151. De même, le nombre de transactions, généralement un indicateur avancé d’une correction des prix, est en baisse annuelle de 44% sur le dernier trimestre de 20221.
Ces données montrent un infléchissement significatif d’un marché immobilier qui aura connu une croissance plus ou moins ininterrompue depuis dix ans. Il est difficile d’évaluer comment les clients de ces fonds d’investissement réagiront si les prix commencent à baisser. C’est ce qui inquiète la BCE : si un nombre significatif d’entre eux souhaite vendre au même moment, il peut y avoir des risques de liquidité importants car les fonds ne pourront pas céder leurs actifs immobiliers aussi rapidement. Récemment, cela a été le cas aux Etats-Unis avec Blackstone qui a suspendu les demandes de rachats sur BREIT, son fonds immobilier de 135 milliards de dollars.
En France, le marché des fonds d’investissement immobilier est principalement représenté parles SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). A l’image des tendances européennes, la croissance des SCPI a été impressionnante sur les 20 dernières années. Elles avaient 6 milliards d’euros d’encours sous gestion en 2000 et 89milliards en 2022, quinze fois plus2. Leur collecte nette annuelle est passée de 200 millions d’euros au début des années 2000 à 10 milliards en20222. En vingt ans, les SCPI sont devenues un des placements privilégiés des français. Les raisons sont légitimes : elles servent un rendement attractif de 4 à 6% par an, et la valeur de leurs parts monte régulièrement, sans à coup.
Néanmoins, la France fait partie des pays que la BCE étudie dans l’hypothèse d’une baisse des prix et d’une réduction de la liquidité. En effet, un retournement du marché immobilier se reflèterait sûrement dans une baisse de la valeur de la part de SCPI avec un décalage de 6 à 12 mois. De plus, si l’enthousiasme des acheteurs venait à diminuer, certains épargnants inquiets pourraient alors rencontrer des difficultés pour céder leurs parts.
La spécificité des SCPI est que la société de gestion ne s’engage pas à racheter les parts de l’épargnant. Pour vendre, celui-ci doit trouver un acheteur ou profiter d’un nouveau souscripteur. S’il n’y en a pas, l’épargnant ne peut ni vendre ses parts, ni récupérer son argent. Si cette situation dure plus d’un an et que les épargnants en attente de cession représentent plus de 10% du capital, alors la SCPI commence à vendre une partie de ses biens immobiliers pour rembourser les cédants.
Ce mécanisme de revente des parts est protecteur pour la société de gestion mais moins pour les épargnants. C’est pour cela qu’il est régulièrement conseillé de choisir une SCPI dynamique avec une collecte régulière afin de pouvoir « utiliser »les nouveaux souscripteurs pour vendre ses parts.
1https://www.ecb.europa.eu/pub/financial-stability/macroprudential-bulletin/html/ecb.mpbu202304_1~4a07638376.en.html
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